#Immobilienkauf #Notartermin #RechtbeimImmobilienkauf
Geld gegen Haus – so einfach ist der Immobilienerwerb in Deutschland nicht. An ihn sind besondere Anforderungen gestellt. Deswegen kann kein Kaufvertrag ohne einen Notar erfolgen. Aber was folgt, wenn der Notartermin geschafft ist und die Unterschrift sitzt? Durch den Termin beim Notar ist der Kauf eines Gebäudes oder Grundstücks zwar rechtlich vereinbart, aber noch nicht abgeschlossen. Probleme mit der Finanzierung, fehlerhafte Unterlagen oder Verzögerungen beim Eintrag ins Grundbuch können dann auftreten. Auch bei der Schlüsselübergabe oder bei Mängeln an der Immobilie kann es zu Schwierigkeiten kommen. Schiefgehen kann für den Eigentümer also immer noch viel. Wir sagen, wie man sich am besten schützt.
Was passiert nach dem Notartermin?
Mit der Unterschrift ist der Vertrag zwar notariell beurkundet, die eigentliche Sicherheit beim Hauskauf entsteht aber erst, wenn der neue Eigentümer ins Grundbuch eingetragen ist. Diese Schritte müssen noch erledigt werden:
- Auflassungsvormerkung: Sie sichert das Recht des Käufers auf Immobilienübertragung. Ohne diese Vormerkung kann die Immobilie noch an andere verkauft werden. Der Notar veranlasst den Eintrag der Auflassungsvormerkung ins Grundbuch.
Tipp:
Eine enge Abstimmung mit dem Notariat über den Status aller Vorgänge ist dabei wichtig und schärft den Blick auf eventuelle Hindernisse.
2. Mitteilung an das Finanzamt zur Ermittlung der Grundsteuer als Voraussetzung für die Eigentumsumschreibung.
3. Kaufpreisfälligkeitsmitteilung: Sobald alle Bedingungen erfüllt sind (wie das Löschen alter Grundschulden), verschickt der Notar die Aufforderung zur Zahlung des Kaufpreises.
Wichtig:
Vor der Zahlung alle Unterlagen (zum Beispiel den Kaufvertrag auf aufschiebende Bedingungen) prüfen.
4. Kaufpreiszahlung unter Einhaltung der Zahlungsfristen. Achtung: Verspätungen können teuer werden.
5. Eigentumsumschreibung im Grundbuch nach Eingang des Kaufpreises beim Verkäufer. Die Umschreibung kann mehrere Wochen dauern.
6. Schlüsselübergabe: Sie erfolgt nach Zahlung und Grundbuchvormerkung im Rahmen der offiziellen Übergabe.
Tipp:
Im Notarvertrag schon den genauen Übergabetermin schriftlich festhalten. Verzögerungen können so besser erkannt werden.
Sechs Ursachen für nachträgliche Probleme
Viele Probleme entstehen, weil Abläufe, Fristen und Bedingungen unterschätzt werden.
Problem 1: Die Finanzierung klappt nicht
Die Bank sagt kurz nach dem Notartermin plötzlich ab und verweigert die Darlehenszusage. Das kann richtig unangenehm werden. Denn mit der Unterschrift beim Notar sind Verkäufer aber auch Käufer an den Kaufvertrag gebunden. Verzugszinsen, Schadensersatzforderungen oder sogar ein gerichtliches Verfahren drohen.
Problemlösung:
Das offene und ehrliche Gespräch mit der finanzierenden Bank ist wichtig, damit ein Angebot erstellt wird, das zur Lebenssituation des Käufers passt. Vor dem Notartermin schriftlich eine verbindliche Finanzierungsbestätigung geben lassen. Wer aus Zeitdruck notariell beurkunden muss, bevor die Finanzierung steht, sollte diese Situation offen mit dem Notar hinsichtlich einer aufschiebenden Bedingung oder Rücktrittsmöglichkeit sprechen.
Problem 2: Späte Mängel
Manche Mängel werden erst nach Vertragsunterzeichnung entdeckt: Feuchtigkeit im Mauerwerk, Risse in der Fassade oder ein marodes Dach. Eine nachträgliche Reklamation ist dann oft schwierig, besonders wenn der Vertrag eine Gewährleistung ausschließt. Nur bei arglistig verschwiegenen Mängeln, wie verdecktem Schimmel oder manipulierten Leitungen könnten rechtliche Schritte eingeleitet werden.
Problemlösung:
Die Immobilie vor dem Notartermin professionell bewerten lassen und bei Unsicherheiten eine Kaufbegleitung hinzuziehen, die bauliche und rechtliche Punkte prüft.
Problem 3: Unterlagen nicht komplett
Fehlt der Energieausweis oder ist die Teilungserklärung lückenhaft? Solche Unterlagenprobleme sind leider keine Seltenheit und können den Immobilienkauf deutlich verzögern. In vielen Fällen verzögert das die Fälligkeitsmitteilung des Notars. Dieser darf den Kaufpreis erst anfordern, wenn alle Voraussetzungen aus dem Vertrag erfüllt sind. Das bedeutet Wartezeit, Unsicherheit und möglicherweise verpasste Fristen.
Problemlösung:
Alle Unterlagen vor dem Notartermin sorgfältig prüfen und offene Punkte vor der Vertragsunterschrift mit dem Notar durchgehen.
Problem 4: Verzögerungen bei der Grundbuchumschreibung
Manchmal fordert das Grundbuchamt Unterlagen nach. Etwa, weil ein Miteigentümer nicht mitwirkt oder Altlasten wie Wegerechte ungeklärt sind. Die Eigentumsumschreibung kann sich dadurch um Wochen oder Monate verzögern. Besonders häufig kommt es zu Verzögerungen.
Problemlösung:
Vor Vertragsabschluss Grundbuchauszug mit dem Notar alle belastenden Einträge, zum Beispiel Vorkaufsrechte, Erbpacht, Nießbrauch klären.
Problem 5: Verzögerte Schlüsselübergabe
Solche Situationen entstehen, wenn kein klarer Übergabetermin vereinbart wurde oder der Verkäufer selbst in Verzug gerät. Manchmal hat dieser noch kein neues Zuhause gefunden oder es bestehen noch Mietverhältnisse, die beim Verkauf übersehen wurden.
Problemlösung:
Klar geregelten Übergabetermin im Kaufvertrag vereinbaren und gegebenenfalls eine Vertragsstrafe bei Verzug sowie ein Rücktritts- oder Schadensersatzrecht zusichern lassen.
Problem 6: Vorkaufsrechte stören
Manchmal haben Dritte ein gesetzliches oder vertragliches Vorkaufsrecht – zum Beispiel Städte bei bestimmten Grundstücken oder Erbbauberechtigte bei bestimmten Immobilien. Erst wenn diese Rechte beseitigt sind, kann der Kaufvertrag weiter umgesetzt werden. Bis dahin darf der Kaufpreis nicht fällig gestellt werden.
Problemlösung:
Im Grundbuch alle einschränkenden Rechte checken. Diese Vorprüfungen können auch Makler oder der Notar übernehmen. Auf einer klaren Regelung im Kaufvertrag bestehen, dass die Fälligkeit erst nach Ablauf oder Verzichtserklärung eintritt.
Pflichten des Käufers nach Kaufvertrag
Um nach Unterschrift unter den Notarvertrag auch Eigentümer zu werden, muss der Käufer einige Pflichten erfüllen:
- Grunderwerbssteuer bezahlen: Ohne Zahlungsnachweis stellt das Finanzamt keine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus – eine Voraussetzung für den Grundbucheintrag.
- Notar- und Grundbuchkosten begleichen: Die Beurkundung durch den Notar und die Eintragung im Grundbuch verursachen Kosten. In der Regel betragen diese rund 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises. Ohne fristgerechte Zahlung verzögert sich die Eigentumsumschreibung.
- Kaufpreis fristgerecht überweisen: Sobald der Notar die Fälligkeitsmitteilung schickt, musst der Kaufpreis wie vereinbart bezahlt werden. Sonst droht Zahlungsverzug mit ernsten Folgen.
- Vertragsbedingungen beachten: Auch Voraussetzungen wie die Löschung alter Grundschulden oder Genehmigungen von Dritten müssen vorliegen.
- Bei Eigentumsumschreibung mitwirken: Eventuell fehlende Unterlagen oder Nachweise liefern.
- Vereinbarte Übergabe einhalten: Der Übergabezeitpunkt ist rechtlich bindend.
