Passt die Traumimmobilie zum Budget, ist genügend Eigenkapital vorhanden oder tauchen vielleicht Mängel bei der Immobilie auf, deren Beseitigung die Beleihungsgrenze sprengen? Wer sich Geld bei der Bank leihen will, um seinen Traum von der eigenen Immobilie zu erfüllen, sollte sich über alle diese Themen im Vorweg einmal Gedanken gemacht haben. Dann steht dem baldigen Einzug nichts mehr im Wege. Was für ein erfolgreiches Finanzierungsgespräch noch beachtet werden muss – ein Überblick.
Finanzierungsgespräch mit der Bank - Vorbereitung ist alles!
Passt die Traumimmobilie zum Budget, ist genügend Eigenkapital vorhanden oder tauchen vielleicht Mängel bei der Immobilie auf, deren Beseitigung die Beleihungsgrenze sprengen? Wer sich Geld bei der Bank leihen will, um seinen Traum von der eigenen Immobilie zu erfüllen, sollte sich über alle diese Themen im Vorweg einmal Gedanken gemacht haben. Dann steht dem baldigen Einzug nichts mehr im Wege. Was für ein erfolgreiches Finanzierungsgespräch noch beachtet werden muss – ein Überblick.
Tipp:
Vor einem Gespräch mit dem Bankberater kann man Sicherheit erlangen, indem man das Gespräch im Rahmen einer Übung vor empfindet. Das macht den Ablauf flüssiger und führt oft schneller zum Ziel.
Verstehe ich die Banksprache?
Komplexe oder unklare Begriffe sollte man im Vorfeld googeln oder sie sich erklären lassen. Was ist ein Notaranderkonto oder eine Prolongation, was versteht man unter gesamtschuldnerischer Haftung, was ist ein Annuitätendarlehen? Wer diese Begriffe nicht drauf hat, wird bei dem Gespräch mit seiner Partnerbank keinen guten Eindruck hinterlassen.
Denn er muss den Eindruck erhalten, der Kunde beschäftigt sich nicht mit dem Thema, sondern nimmt es möglicherweise auf die leichte Schulter. Je besser man informiert und sich über die eigenen Wünsche und Möglichkeiten bewusst ist, desto unkomplizierter gestaltet sich der Gesprächs-Prozess.
Tipp:
Wer sich mit diesen Fachbegriffen schwertut, kann dies auch gleich am Anfang erklären. Offenheit schafft Vertrauen. Im Übrigen gehört zur guten Vorbereitung auch, alle Unterlagen griffbereit zu haben. Wer alles „schwarz auf weiß“ hat, kann Rückfragen besser beantworten.
Was man vom Bankberater erwarten muss
Auch der Bankberater muss gut vorbereitet sein. Deshalb ist es sinnvoll, in einem Vorabkontakt schon einmal wichtige Informationen über Immobile (Lage, Größe, Zustand) und die eigene Situation (Familienstand etc.) mitzuteilen. Der Bankberater kann dann schon einmal die Beleihungsgrenzen, Zinssätze, Laufzeiten, Rückzahlungsmöglichkeiten prüfen, die am besten zu seinem Kunden passen könnte. Außerdem kann er sich mit ein par persönlichen Informationen ein Bild von seinem Gesprächspartner machen. Schließlich ist es seine Pflicht, sich auf sein Gegenüber und dessen Empfängerhorizont einzustellen.
Wichtig:
Selbstbewusst sein: Wer eine Finanzierung bei der Bank seines Vertrauens abschließen möchte, ist kein Bittsteller, sondern ein begehrter Kunde. Schließlich gehören Finanzierungsgeschäfte zu den wichtigen Einnahmequellen einer Bank. Ohne Kunden ist eine Bank nicht überlebensfähig.
Die fünf Phasen eines Finanzierungsgesprächs
Phase 1: Kennenlernen
Für den Berater ist es wichtig, möglichst viel über den Antragsteller und seine Immobilienvorstellung zu wissen. Oft können vermeidliche Details entscheidend sein – etwa, ob Fördergelder für ein Bauvorhaben möglich sein könnte, oder das Finanzierungsangebot weiter optimiert werden kann.
Phase 2: Analyse
Hier geht es um die finanzielle Situation (also um Einnahmen und Ausgaben sowie Eigenkapital und bestehenden Verbindlichkeiten). Dazu sind aussagekräftige und vollständige Unterlagen und Dokumente relevant. In dieser Phase findet der Bankberater meist recht schnell heraus, ob sich der Kunde zuvor mit dem Thema beschäftigt und die von ihm gewünschte Kredithöhe realistisch ist.
Phase 3: Berechnung des Angebots
Jetzt geht es ausschließlich um konkrete Zahlen. Begriffe wie Zinssatz, Tilgungsrate, Zinsbindung oder Sondertilgung fallen, und sollten bekannt sein. Im bankeninternen Rechner erscheint nach Eingabe aller Daten ein Ampelsystem mit der Unterteilung in rot (kein Angebot möglich), gelb (mehr Daten benötigt) und grün (Angebot möglich). Nicht irritieren lassen. Mit oft kleineren Nachbesserungen kann auch das Ergebnis des Ampelsystems positiv beeinflusst werden.
Phase 4: Erläuterung des Angebots
Ist ein Angebot möglich, sollten nun die Einzelheiten und Bestandteile des Angebots erklärt werden. Rückfragen stellen, wenn etwas unklar ist. Besonderes Augenmerk sollte auf die Gesamtkosten der Finanzierung und auf die Höhe der Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung gelenkt werden.
Phase 5: Abschluss
Das Angebot passt, alle Seiten sind zufrieden, es kann theoretisch zur Unterschrift kommen. In dieser letzten Phase entscheide sich oft die Qualität des Beraters. Überhastete Annahmeforderungen seitens der Bank sollten alarmieren. Seriöse Berater bieten dem Kunde an, das Angebot erst mit nach Hause zu nehmen und es am nächsten Tag erneut in Ruhe anzusehen. Vielleicht fallen im Nachgang noch Punkte auf, die einem Folgetermin geklärt werden sollten.
Wichtig:
Stellt sich auch nach Klären aller offenen Fragen kein 100%ig gutes Gefühl ein – weitersuchen oder ein zweites Angebot einholen. Schließlich geht es beim Immobiliendarlehen stets um hohe Beträge und man bindet sich viele Jahre an die Bank seines Vertrauens.
Dokumente und Informationen
Empfehlenswert ist eine Checkliste für alle wichtigen Unterlagen zu erstellen. Sie setzen sich aus den Dokumenten zusammen, die der Bankberater über die Immobilie und über den Antragsteller vorliegen haben muss.
Informationen zum Antragsteller:
- Bonitätsauskunft (sie bestätigt die Kreditwürdigkeit, die kann bei der Schufa angefordert werden)
- Einkommensnachweise wie Arbeitsvertrag, Gehalts- und Lohnabrechnungen
- Einkommenssteuerbescheide, Einkommenssteuererklärungen, Kontoauszüge, unterschriebene Jahresabschlüsse
- Nachweis über das Eigenkapital
- Nachweis über laufende Verbindlichkeiten (zum Beispiel Leasingverträge)
- Personalausweis oder Reisepass
Informationen zum Kaufobjekt:
- Kosten der Immobilie
- Bauantrag (bei einem Neubau)
- Informationen zum Objekt (Grundbuchauszug, Lageplan, Grundriss, Baubeschreibung)
- Bild von der Immobilie
- Energieausweis
- gegebenenfalls Nebenkostenabrechnung
Tipp:
Ist ein Finanzierungsgespräch in Aussicht, sollte man mit dem jeweiligen Bankberater abstimmen, ob wirklich alle oder ganz konkret welche Informationen im konkreten Fall beschafft werden müssen.
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